案例簡介

2011年，胡女士在北京市某小區(qū)購買了一層的一套房屋，成為該小區(qū)的一名業(yè)主。入住該小區(qū)的當日，胡女士與物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)公司向胡女士提供共用設施設備維修養(yǎng)護、秩序維護、清潔衛(wèi)生等各項物業(yè)服務，同時約定物業(yè)公司按照《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》相關規(guī)定收取物業(yè)服務費，并約定物業(yè)服務費標準為每月每平方米2. 2元，還在第六條中明確約定物業(yè)服務費用中包含管理費用、物業(yè)共用部位維修費用、小區(qū)公共設施設備日常運行和維護費用、電梯運營費用等。

入住后，物業(yè)公司要求交納物業(yè)服務費，但胡女士認為自己住在小區(qū)一層，根本用不著電梯，也從未用過電梯。電梯屬于小區(qū)的公用設施，其在買房的時候已經(jīng)支付了小區(qū)公攤部位的價款，現(xiàn)在不使用電梯，就不應當再支付電梯的日常運營維護費用了。物業(yè)公司經(jīng)多次向胡女士催要物業(yè)服務費未果，遂將其告上法庭，要求判令胡女士支付拖欠的兩年物業(yè)服務費。

本案中，交納電梯運行維護費是否屬于業(yè)主胡女士應當履行的義務呢?業(yè)主的義務都包含哪些內容?

物管小講堂

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行“按時交納物業(yè)服務費用”的義務。電梯運行維護費屬于物業(yè)服務費用的一部分。本案的關鍵在于，不使用電梯的一層業(yè)主是否也需要交納電梯服務費呢? 一層業(yè)主胡女士同樣需要交納電梯服務費。

理由包括：

一是基于法律規(guī)定?！段餀喾ā返?0條的規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。本案中，沒有特別約定一層業(yè)主可以不交或者少交電梯服務費，因此，胡女士應當交納相關費用。

二是因為業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權。這個集合權包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權力，而這三種權利具有不可分離性。電梯屬于公用設施設備，由全體業(yè)主行使共有權。當然，這個“共有權”并非純粹意義上的“權利”，它同時包括共同負擔的“義務”。因此，每位業(yè)主都有使用電梯的權利，也都負有支付維修養(yǎng)護等相關費用的義務。業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修養(yǎng)護費。

三是基于物業(yè)服務合同約定。胡女士與物業(yè)公司之間簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，其中第六條已明確約定物業(yè)服務費用中包含電梯運營費，而并未約定一層業(yè)主可以免交或者少交電梯運營費用。因此，胡女士應當按照合同的約定承擔電梯運行維護費。

法條鏈接

《物權法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

《物業(yè)管理條例》第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：……（五）按時交納物業(yè)服務費用；