如果

把小區(qū)看成一個人

它實際上有“生命”的

也會經(jīng)常“生病”

電梯壞了、外墻脫落、消防設(shè)備故障

……

這些“發(fā)病癥狀”可不得了

不僅影響小區(qū)居民正常生活

還會影響大家的生命財產(chǎn)安全

有了“病”就得治

而要治就要花錢

這些比較大的“病癥”

不約而同地指向小區(qū)維修資金

小區(qū)維修資金，準(zhǔn)確地是住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金——作為業(yè)主買房時交納的小區(qū)維修資金，這是業(yè)主自己的錢。

小區(qū)維修資金該怎么用？

有哪些程序？

如何防止維修資金被濫用、挪用、截留？

新版《四川省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示，對于小區(qū)維修資金，相對于2012年版物業(yè)條例，該《條例》新增和細(xì)化了一系列規(guī)定，將更加規(guī)范其使用，保障小區(qū)安全。

小區(qū)“生病”

帶來不便的同時更有安全隱患

小區(qū)“生病”了，都有哪些顯著問題？

電梯等公共設(shè)施，是小區(qū)業(yè)主經(jīng)常使用的。一旦“罷工”，將帶來極大的不便。

案例一

2015年6月，四川宜賓景春寓小區(qū)業(yè)主爆料，小區(qū)一共有6部電梯，5月1日和5月7日的兩次雷雨，讓其中的四部電梯遭遇雷擊，導(dǎo)致“罷工”。居民爬樓一個月，甚至有業(yè)主不堪爬樓之苦，選擇投靠親友。

同時，更有一系列諸多安全隱患。

案例二

2018年12月3日下午，成都天府新區(qū)麓山大道的洛森堡·映山小區(qū)，一位老人帶孩子去打疫苗，走在小區(qū)內(nèi)卻被脫落外墻磚砸中，老人一把將孩子護(hù)在身下，孩子無外傷，老人卻被砸傷住院。

案例三

2021年4月，龍泉驛區(qū)驛都大道3666號煒岸城小區(qū)居民爆料，交房至今不到5年的時間，發(fā)生多起內(nèi)墻、外墻墻面脫落事件，部分樓棟過半業(yè)主家中外墻滲水嚴(yán)重，造成財物損毀和安全隱患。

案例四

2021年8月，成都青羊區(qū)心靈家園小區(qū)業(yè)主爆料：該小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓多年,長達(dá)五年以上處于消防管道無水，消防感應(yīng)器失靈，存在嚴(yán)重隱患，違反高層電梯住宅消防要求，給居民生命財產(chǎn)安全造成巨大風(fēng)險和隱患。

“這些重大安全隱患，必須及時整改，避免造成群眾生命財產(chǎn)安全，就涉及到一個維修資金動用的問題?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

問題來了

哪些情況下可以動用維修資金？

那么，在哪些情況下，可以動用小區(qū)維修資金？

對此，《條例》明確：發(fā)生嚴(yán)重影響物業(yè)使用的緊急情況，需要立即對物業(yè)共有部分進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，可申請動用小區(qū)維修資金。

這些緊急情況，分為8種情形：

——屋面、墻體防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；

——電梯故障危及人身安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

——樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身財產(chǎn)安全的；

——消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞構(gòu)成重大火災(zāi)隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞不具備滅火功能的；

——共用排水設(shè)施塌陷、堵塞、破裂等嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及財產(chǎn)安全的；

——尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護(hù)的供水水泵（水箱）損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷的；

——尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護(hù)的供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，造成停電或者漏電，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的；

——業(yè)主委員會核實有其他嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的。

“相對原修訂前的條例對應(yīng)急維修5種情形，修條例增加至8種情形。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在第八種情形中“核實”二字非常重要，“除上述7種法定情形申請使用情形外的其他情形，必須由業(yè)主委員會核實，避免緊急維修情形被濫用，維修資金被非法套取，確保維修資金使用和管理安全。”

如何申請？

動用小區(qū)維修資金分為“四步走”

發(fā)生緊急情況，需要及時排危時，如何啟用小區(qū)維修資金？

首先，《條例》首次明確了動用維修資金的程序。

根據(jù)《條例》，動用維修資金分為“四步走”：由業(yè)主委員會提出申請——縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)作出審核決定并辦理相關(guān)手續(xù)——建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金管理機構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定審核同意后，在建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中直接列支——應(yīng)急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

沒有業(yè)委會，沒有及時申請，但又發(fā)生了緊急情況怎么辦？

對此，《條例》也有專門回應(yīng)：“相關(guān)主體未及時提出申請，且已出現(xiàn)嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全情形的，縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織代為維修，代為維修費用按照前款第三項、第四項規(guī)定在建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中列支并公示。”

有何限制？

有哪些規(guī)定避免維修資金被濫用

作為小區(qū)業(yè)主自己的錢，小區(qū)維修資金用一分少一分。如何避免被濫用？

對此，《條例》明確規(guī)定四種不得動用維修資金的情形：

——業(yè)委會換屆期間。《條例》第四十四條：“換屆期間業(yè)主委員會不得就選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全或者人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的除外?！?/span>??

——物業(yè)保修期內(nèi)?！稐l例》第八十六條：“物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中列支?！?/span>

——業(yè)主大會設(shè)立前?！稐l例》第八十九條：“建設(shè)單位未按照本條例第二十五條規(guī)定報告設(shè)立業(yè)主大會前，物業(yè)共有部分需要維修、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修、更新和改造責(zé)任，不得動用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”

——已移交專業(yè)經(jīng)營單位的。結(jié)合《條例》規(guī)定：已移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護(hù)的供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，以及供水水泵（水箱）損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷的，由專業(yè)經(jīng)營單位維修養(yǎng)護(hù)的共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

“在這些情形下，需要相關(guān)責(zé)任單位來出錢維修，不能啟用維修資金，從而用業(yè)主自己的錢?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

對于被濫用、挪用維修資金的違法行為，《條例》也明確了法律責(zé)任。

伍三明介紹，如果擔(dān)心維修資金被套取問題，條例第三十八條、第五十三條規(guī)定：業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)人不得有抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的行為，有該行為的，業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

有抬高、虛增、截留維修資金等行為，怎么處理？

——《條例》第一百條：“對物業(yè)服務(wù)人責(zé)令改正，沒收違法所得，依法賠償相關(guān)損失，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。”

——《條例》第一百零一條：“對業(yè)主委員會由物業(yè)所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，可處五千元以上二萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?/span>

——《條例》第一百零四條：“縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)部門及其工作人員有濫用職權(quán)、玩忽職守或者徇私舞弊的行為，由其所在單位、主管部門、上級機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”