各市（州）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門：

為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我廳制定了《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2016年6月30日

四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章  總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。

第三條  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會。

第四條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

第五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主損害他人合法權(quán)益或者業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第六條  街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民（村民）委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作出現(xiàn)爭議時(shí)應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章  業(yè)主大會成立

第八條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；

（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人；

（五）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第九條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施共同管理；

（二）對共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）對需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務(wù)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上的；首套房屋交付已屆滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)20%以上的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿前90天的；符合上述條件之一起30日以內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面申請成立業(yè)主大會，并同時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告申請成立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面申請，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位在30日以內(nèi)改正。

第十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起15日以內(nèi)，會同物業(yè)所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居民（村民）委員會代表組成。籌備組中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。

鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員協(xié)助籌備組參與籌備相關(guān)工作。

第十三條 籌備組組長履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認(rèn)；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告上簽字；

（五）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面申請另行指定組長，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。

第十四條  籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生?；I備組人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模合理設(shè)置，總?cè)藬?shù)為單數(shù)。

籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間、模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守（臨時(shí)）管理規(guī)約。

第十五條  街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日以上，籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十六條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起7日以內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔(dān)籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會會議所必需經(jīng)費(fèi)。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關(guān)的活動。

第十七條  籌備組需要核查業(yè)主名冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十八條  籌備組在首次業(yè)主大會會議召開前應(yīng)完成下列事項(xiàng)：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（三）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（四）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（五）擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出業(yè)主委員會委員候選人建議名單；

（六）擬定首次業(yè)主大會會議籌備及召開會議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)和結(jié)算方案；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

上述事項(xiàng)公示時(shí)間不少于7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日以內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項(xiàng)進(jìn)行修改，并將修改后的文本向業(yè)主公示。對業(yè)主提出的建議和意見未采納的，應(yīng)作說明。

首次業(yè)主大會會議召開前15日，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），公告期不少于15日。

第十九條  首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)依次進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
    （二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
    （三）表決通過需要首次業(yè)主大會會議議決的其他事項(xiàng)。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后，重新組織表決。

業(yè)主表決形式可采用集體討論、書面征求意見、現(xiàn)場投票、傳真、短信表決等方式。但不論采用其中任何形式都應(yīng)當(dāng)具備真實(shí)性、可追溯性。

第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)依法作出約定：

（一）物業(yè)使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)與共同管理權(quán)的行使；

（五）業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，侵害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受侵害人可以提起訴訟。

第二十一條  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)依法作出約定：

（一）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（二）業(yè)主大會會議的表決程序；

（三）業(yè)主委員會的屆期、人數(shù)，委員的任職條件和資格終止情形；

（四）業(yè)主委員會候補(bǔ)委員的設(shè)置；

（五）業(yè)主委員會的換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；

（六）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；

（八) 缺席業(yè)主表決票、棄權(quán)票的計(jì)算規(guī)則。

第二十二條  業(yè)主有侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用、違法拆改建筑結(jié)構(gòu)裝修、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、非法“住改商”、損害相鄰權(quán)利人合法權(quán)益、非法組織集會等，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十三條  業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
    （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
    （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
    （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
    （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

機(jī)動車車庫（位）建筑面積統(tǒng)計(jì)認(rèn)定時(shí)是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)人房屋面積，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。如計(jì)入產(chǎn)權(quán)人房屋面積的，不單獨(dú)計(jì)算業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

第二十四條  籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力；

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日以內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；

（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十一條規(guī)定的，可以重新申請成立業(yè)主大會。

第二十五條  首次業(yè)主大會會議表決結(jié)果作出后3日以內(nèi)，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第二十六條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日以內(nèi)，持以下材料依法向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）首次業(yè)主委員會決議事項(xiàng)；

（六）籌備組及業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日以內(nèi)將備案材料抄送縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地的公安派出所、居民（村民）委員會。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日以內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。

第二十七條  業(yè)主委員會憑街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）出具的備案證明，向物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，印章應(yīng)注明屆數(shù)、有效期及編碼等重要事項(xiàng)。

第三章  業(yè)主大會活動

第二十八條  業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)則；

（六）改變或撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

決定第（四）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十九條  業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日以內(nèi)，就需業(yè)主大會會議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。

第三十條 業(yè)主大會會議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十八條的規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會會議擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并告知相關(guān)的居民（村民）委員會，公示期不少于15日。

公示期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項(xiàng)提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)進(jìn)行公告，公告期不少于15日。

第三十一條  因故無法按期完成業(yè)主大會會議投票的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限應(yīng)在30日以內(nèi)。

第三十二條  業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條  業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前3日以內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報(bào)告；

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況報(bào)告；

（四）上一年度利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報(bào)告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計(jì)劃；

（二）選舉需要補(bǔ)選的業(yè)主委員會委員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；

（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十四條  發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會書面提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)二分之一以上的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任的；
    （四）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的其他情形。

第三十五條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議只能由任期內(nèi)的業(yè)主委員會或街道辦事處﹙鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府﹚組織召開。

第三十六條  經(jīng)業(yè)主大會決定，可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾?。?shí)施自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日以內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及是否續(xù)聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。表決未結(jié)束而合同期滿，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未放棄服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同效力延至新物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的告知義務(wù)，合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)按照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條的規(guī)定履行告知義務(wù)，并于物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后向業(yè)主委員會履行相應(yīng)交接義務(wù)。

第四章  業(yè)主委員會

第三十八條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，任期不超過5年。委員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日以內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

主任、副主任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得擔(dān)任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第三十九條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并應(yīng)當(dāng)符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范遵守履行業(yè)主義務(wù)；

（三）未處于法定限制被選舉權(quán)情形或未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件;

（八）按規(guī)定和約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)交共同分?jǐn)傎M(fèi)用。

除上述條件外，業(yè)主委員會主任還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀(jì)守法；

（三）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主是法人或其他組織的，可以授權(quán)其代表參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或其他組織。

第四十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。但本規(guī)則第二十八條規(guī)定應(yīng)召開業(yè)主大會會議由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使或決定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)維修資金的籌集使用、物業(yè)共有部分的使用與經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況及其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的，由副主任召集和主持；副主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日以內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于7日。

業(yè)主委員會召開會議時(shí)，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或相關(guān)居民（村民）委員會的代表參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：
   （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；
   （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同；
   （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；
   （四）業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他有關(guān)制度；
   （五）專項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊；
   （六）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財(cái)務(wù)會計(jì)等檔案；

（七）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；
    （八）相關(guān)公示、公告；

（九）業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決資料；
    （十）其他有關(guān)材料。
    第四十三條  業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期同業(yè)主委員會任期，可以連選連任。

第四十四條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（四）在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業(yè)主委員會物品的；

（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會委員以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職請求的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格。

第四十五條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，罷免其委員資格：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的；

（二）索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或利害關(guān)系業(yè)主提供的錢物和非法利益的；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免本人或利害關(guān)系人物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（四）在競選業(yè)主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害業(yè)主權(quán)益及他人合法權(quán)益的承諾等違規(guī)行為被查實(shí)的；

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)用途的；

（六）滿1年以上不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的；

（七）連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（八）經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上委員或20%以上的業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（九）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

第四十六條  縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門建立業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度。

第四十七條  業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十二條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或個(gè)人不得侵占。

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案等資料移交給居民﹙村民﹚委員會代為保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助收回。

業(yè)主委員會委員資格終止或被罷免的，應(yīng)當(dāng)自終止或被罷免之日起7日以內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）催告仍拒不移交的，業(yè)主委員會可依法向?qū)俚厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報(bào)告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由居民﹙村民﹚委員會代為保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

第四十八條  業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定進(jìn)行增補(bǔ)。

第四十九條  經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘用專業(yè)人員，聘用方式等事宜需在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

第五章  指導(dǎo)監(jiān)督

第五十條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處罰，并將處罰結(jié)果抄送街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）。

第五十一條  業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議、不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起10日以內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)。業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主委員會任期屆滿前90日，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉。逾期不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十二條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主委員會工作規(guī)則，擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十三條  業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。

業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的居民（村民）委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民（村民）委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民（村民）委員會，并聽取其意見，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條  街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，由房地產(chǎn)行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、居民﹙村民﹚委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第五十六條  對街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以申請行政復(fù)議，或者提起行政訴訟。

第六章  附則

第五十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十八條  本規(guī)則中所稱的“以上”、“以下”、“以內(nèi)”、“屆滿”、“少于”，包括本數(shù)。

第五十九條  本規(guī)則自2016年8月1日起施行。