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案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠
某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪(fǎng)，停車(chē)于車(chē)場(chǎng)，期間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車(chē)費(fèi)未含有管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。
觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償
理?yè)?jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等
觀點(diǎn)二：單方聲明，不予承認(rèn)。
理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。
觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。
觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。
停車(chē)丟車(chē)案例歸納：
1. 主管部門(mén)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門(mén)檢查未有安防，消防措施，不允營(yíng)業(yè)。
2. 物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。
3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：單方格式合同無(wú)效。
4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號(hào)丟車(chē)，需負(fù)責(zé)任。
5. 給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車(chē)可以不賠。
案例二：樓上住戶(hù)漏水問(wèn)題 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶(hù)住戶(hù)跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？ 案例分析： 1、 樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。 2. 房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 3. 樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵犯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4. 物業(yè)管理公司在本案中涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 案例三：巨型浴缸問(wèn)題 業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ 案例分析： 并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 應(yīng)當(dāng)顧及相鄰個(gè)方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。 案例四：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司不對(duì)稱(chēng) 小王購(gòu)買(mǎi)了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？ 物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)： 1、 業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。 2. 逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。 3. 如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。 案例五：小區(qū)內(nèi)收取停車(chē)費(fèi) 某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)收費(fèi)做出如下規(guī)定： 1. 車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元。 2. 車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)地停放，收費(fèi)1元/小時(shí) 3. 業(yè)主停放在小區(qū)停車(chē)棚內(nèi)的車(chē)輛，自行車(chē)50元/月。助動(dòng)車(chē)150元/月，機(jī)動(dòng)車(chē)300元/月。 車(chē)輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司的做法是否合理？ 案例分析： 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。 根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車(chē)輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車(chē)費(fèi)中扣除車(chē)輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。 案例六：枯枝砸傷人 某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話(huà)，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。 問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？ 案例分析： 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。 同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。 案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車(chē)案 某高校一位老師將其小車(chē)停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車(chē)前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車(chē)的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶(hù)上的，窗戶(hù)是鐵皮鋼窗，年久失修。車(chē)主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車(chē)，應(yīng)當(dāng)予以修理車(chē)輛，恢復(fù)小車(chē)原貌。 請(qǐng)問(wèn)：車(chē)主的要求合理嗎？ 案例分析： 第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車(chē)負(fù)有保管的責(zé)任，有的小區(qū)在管理中對(duì)車(chē)輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車(chē)輛保管合同，收取了車(chē)輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車(chē)輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。 該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償停靠，可以不賠償。 第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否有管理責(zé)任。 《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶(hù)上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶(hù)進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車(chē)前擋風(fēng)玻璃和前車(chē)蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車(chē)主修理費(fèi)用。
